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Les relations propriétaires-locataires : pour une loi sur le logement
Avec la « bulle immobilière » qui se profile au Congo, il nous est paru nécessaire de nous pencher sur le sujet afin d’y apporter quelques pistes de réflexions pour résorber ce problème, dont le ministre du foncier Pierre Mabiala n’arrive pas à résoudre, et dont il a fait son fonds de commerce pour s’enrichir impunément.
Il faut protéger les locataires des abus des propriétaires congolais, des propriétaires fonciers à l’égard des acquéreurs de terrain potentiels.
Sans vouloir déresponsabiliser une partie plus que l’autre, il est bon de fixer dans la loi, les termes qui régiront les contrats de location, les actes d’achats/acquisitions de terrains au Congo.
La plus attendue des mesures serait, une garantie universelle des risques locatifs (GURL), qui devrait prendre la forme d'une garantie publique de l'Etat financée par une taxe sur les loyers à hauteur de 1% du loyer. L'effort sera porté par le bailleur et partagé équitablement avec le locataire. L'effort doit reposer sur les deux parties pour ne pas créer un phénomène de déresponsabilisation du locataire.
Il faudra, pour centraliser l’offre et la demande, créer une entité parapublique qui devra régir les liens entre les propriétaires, propriétaires fonciers et les locataires, acheteurs/acquéreurs. Une sorte de Fédération nationale de l'immobilier, réunissant en son sein des professionnels de l’immobilier. Ou seront aussi gérer les prix des loyers via un observatoire des loyers, des prix de d’acquisitions des terrains, sur critères objectifs et de marchés.
Elle serait la principale fédération d'administrateurs de biens et d'agents immobiliers au Congo.
Les observatoires des loyers auront pour objectifs d'améliorer la connaissance du marché du logement congolais et de favoriser une meilleure information des acteurs de ce marché. Ils auront également pour vocation d'être un outil visant à élaborer, mettre en œuvre et évaluer les politiques publiques aux niveaux national et local. L’on voit bien que le ministère du Foncier perd De facto toute sa substance et donc, l’objet même de son existence…
Sanctionner plus sévèrement les loueurs d'habitats insalubres sans eau ni électricités, ni sanitaires aux normes (maisons, appartements, caves, cabanes…), qui sont au nombre de 500.000 au Congo environs. Aujourd'hui, la justice congolaise ne prononce aucunes condamnations au pénal chaque année. L’absence de législation dans ce domaine cruciale a permis le développement du phénomène des marchands de sommeil.
Mettre en place une interdiction pour les loueurs sans scrupule d'acquérir de nouveaux biens immobiliers. Au risque de bafouer le droit de propriété ? Le droit de propriété, ce n'est pas le droit de mettre en danger la vie ou la santé d'autrui.
Lors d'une vente, le notaire devra ainsi s'assurer que l'acquéreur n'a pas été condamné pour avoir hébergé des personnes dans des habitations indignes. Où ne pas avoir vendu ou revendus plusieurs fois à plusieurs personnes le même terrain.
Mise en place des taxes d’habitation et de taxe foncière.
L'acheteur et le vendeur devront remplir une attestation certifiant qui sera transmise à l'administration fiscale, afin que la taxe d'habitation soit bien au nom de l'acquéreur et non d'un locataire et/ou vendeur.
Mettre en place un contrat de bail type pour toutes les locations au Congo, avec des droits et des devoirs bien répartis. Afin d’éteindre tous les abus auxquels nous assistons actuellement au Congo de la part des uns et des autres, impunément.
Un locataire a des droits et des devoirs ! Il en est de même pour les propriétaires. Charge à l’Etat de garantir que cela est bien appliqué et respectés.
Les communes pourront signer elles-mêmes les arrêtés d'insalubrité et soumettre à une astreinte financière de 2000 FCFA par jour les propriétaires qui refuseront de mettre leur logement aux normes. Le produit de l'astreinte servira notamment à financer le relogement des victimes des marchands de sommeil congolais.
Et si ces mesures ne suffisent pas, les textes de lois devraient prévoir que les pouvoirs publics pourront saisir le bien et réaliser eux-mêmes les travaux, qui seront à la charge du propriétaire. Tout comme les frais de justice engagés par les copropriétaires pour dénoncer les pratiques du mauvais payeur.
À défaut de réponse précise à cette question de la rénovation des logements indignes, la nouvelle réforme devrait prévoir que les locataires congolais pourront déduire de leur loyer le montant de loyers tant que les travaux ne sont pas réalisés.
L'assurance multirisque habitation pour rembourser les dégradations
Rendre obligatoire une assurance contre les loyers impayés pour les propriétaires. Et une assurance multirisque pour les locataires. Avec une possible solution mixte, où l'effort concernant les impayés reposerait sur le bailleur ; et où l'effort concernant les dégradations, qui vont souvent de pair avec les impayés et sont souvent plus coûteuses, serait pris en charge par l'assurance multirisque habitation du locataire. Celle-ci viendrait donc s'additionner à son dépôt de garantie. Tous les logements loués seraient alors assurés.
Normaliser les constats d'état des lieux
Toujours pour faire baisser les litiges, il est important de normaliser les constats d'état des lieux, souvent rédigés de manière trop laxiste, pour rééquilibrer les relations entre les bailleurs et les locataires. Une mesure à la portée certaine. La rédaction d'un vrai état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire solutionnerait plus de la moitié des problèmes entre bailleurs et locataires congolais à ce jour et pour l’avenir.
Nous exigeons aussi un partage des honoraires des états des lieux, des recherchent d’appartement et/ou terrains qui reposent aujourd'hui uniquement sur les locataires, acheteurs/acquéreurs. Ces honoraires devraient être partagés. Ces honoraires devront être calculés sur une base annuelle et devront représenter environ deux mois de loyers. Ils seront payés pour moitié par le locataire et pour moitié par le bailleur.
La fin des cautions et garanties inutiles et abusives. Ramener à 1 mois de caution/garantie pour le dépôt à l’entrée de tout logement à loués. Ce qui reviendrait aux locataires à ne fournir que le mois de caution et le mois du loyer encours à chaque entrée d’une location.
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